关于买卖不破租赁原则的理解与适用

 关于买卖不破租赁原则的理解与适用

李想   江苏群汇律师事务所

我国关于买卖不破租赁原则的法律规定最早见于《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条第2款的规定:私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。在此之后颁布的《合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。由此确立了买卖不破租赁原则,通俗理解所谓的买卖不破租赁就是指租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物出卖给他人,对原租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

关于买卖不破租赁原则的构成要件,通过《合同法》第229条分析,我国法院在适用买卖不破租赁原则时只需要审查“租赁合同是否有效”、“所有权让与是否有效”和“租赁合同是否先于所有权让与”这三个构成要件即可。关于“租赁合同是否有效”按照合同法关于合同是否成立并生效的要件进行判断一般不难理解,关于“所有权让与是否有效”以及“租赁合同是否先于所有权让与”的理解,笔者认为司法实践当中出现了不少疑难点。

买卖不破租赁原则的适用范围根据《合同法》第229条的规定来看,其并未明确适用于不动产,根据民通意见以及城镇房屋租赁合同纠纷司法解释的规定来看,其主要适用于房屋。房屋适用买卖不破租赁原则来突破物权优先主义有其一定的合理性,可以有效的避免限制财产的流通,促进经济快速平稳发展。那么在适用买卖不破租赁原则时如何判断房屋的所有权让与是否有效呢?笔者认为,按照《合同法》第229条“所有权变动”的规定,租赁物所有权变动是否有效就要判断引起所有权变动的买卖合同是否有效以及租赁物是否实际交付,二者必须同时满足,租赁物所有权变动方才有效。

   笔者遇到一案件,房屋所有权人与他人签订商品房买卖合同以后尚未办理过户登记的情况下又与承租人签订了房屋租赁合同,那么此时是否适用买卖不破租赁原则呢,笔者认为是适用的。房屋所有权人虽与他人签订商品房买卖合同,但并未办理过户登记,根据《物权法》第9条第1款的规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。此时,房屋的所有权并未转移,房屋所有权人有权出租,租赁合同也符合法定的生效要件应当属有效合同,此时是否适用买卖不破租赁原则也就涉及到其第三个构成要件即“租赁合同是否先于所有权让与”时间点的判断,通过上述分析可以发现,商品房买卖合同虽然成立但房屋的所有权并未变动,此时租赁合同已经成立并生效,那么在租赁合同生效之后发生的租赁物所有权的变动当然符合买卖不破租赁原则的构成要件,所以“租赁合同是否先于所有权让与”应以租赁物所有权变动的时间点作为准据点。

   买卖不破租赁原则的法律规定目前尚不完善,实践当中的疑难问题还很多的,笔者仅以此文浅谈自己的理解,望起到抛砖引玉的作用。


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