商铺租赁合同签订及履行中应注意的几个法律问题
作者：胡国建
商铺租赁合同在现实生活中是一种常用的合同类型，这种合同看上去比较简单，合同涉及法律条款也比较少，但该类合同纠纷却时常发生。为此，江苏群汇律师事务所作为淮安市国际汽车城有限公司（以下简称“汽车城公司”）常年法律顾问已经为汽车城公司提供了较为完备的合同格式条款以供使用。但在具体签订合同和履行合同的过程中仍有诸多实务问题需要引起足够重视。
首先，向大家简要介绍一下商铺租赁合同中所涉及到的各类主体和法律关系。汽车城公司作为房地长开发及市场开发为一体的企业，开发的商铺主要用于向购买者出售商铺，商铺所有人购买商铺取得所有权后再委托汽车城公司对外出租，然后汽车城公司再以汽车城公司的名义对外出租。这样就涉及到商铺所有权人、我们公司和商铺承租人三方主体，前两者之间为委托租赁关系，后两者之间形成商铺转租赁合同关系。在两类合同关系中如果出现所有权人转让商铺、承租人拒付租金、租期届满后局拒不搬迁等情形，汽车城公司将承担主要的风险责任，因此合同的签订和履行应当格外慎重。
其次，在合同签订和履行中应当注意的几个问题：
第一、租赁合同签订时承租人主体资格审查问题。1，承租人以个人名义承租，应当要求承租人提供身份证原件核对合同承租主体与本人身份证是否一致，一定要求本人签字，所签字是否与合同主体是否一致，并留存身份证复印件，登记常住及暂住地址并预留手机号码。2，承租人以个体工商户名义或公司名义承租，应当审查营业执照，留存单位和负责人及法人身份的复印件，注明暂住地址。加盖印章应当为单位公章，而不是未经备案登记的所谓合同专用章。
第二，与商铺所有人签订委托合同中约定的所有人应当收取的租金如何支付问题。委托合同约定签订租赁合同时一次性付清，实际中常有经办人员直接从商铺购买价格中扣除，但既没有让商铺所有人打收条，也没有在买卖发票中注明已扣除租金多少，导致所有人有空子可钻。
第三，合同签订后商铺与承租人交接问题。双方对交接的时间和内容如附属设施，如交接的质量状况是否存在渗水等问题，应当有个交接双方签字确认程序。交接时间关系到租金的计算起点和使用起点；附属设施涉及到合同终止时的商铺交还问题；交接中不存在渗水问题如果承租人装潢后使用发生渗水甚至影响相邻商铺等，则比较容易分清责任。
第四，租赁合同履行中对承租人装潢折旧价值可以作出明确具体的补充约定，如果租期届满双方不在续租，承租人往往主张装潢损失为由拒不迁出，如果装潢折旧价值有明确约定可能易于处理纠纷。另外合同涉及到我公司违约收回商铺的应当赔偿承租人装潢剩余价值的内容也易于处理。
第五，关于承租人的优先购买权和优先续租权问题。我国合同法明确规定所有人出卖商铺不影响承租人商铺的使用且承租人在同等条件下有优先购买权；双方租赁合同约定租期届满承租人有同等条件下优先续租权；如果侵犯其权利将承担赔偿责任，甚至承租人以此为由提出一些无理要求。因此，在买卖之前和租期届满之前都应当给承租人发个书面通知，告知其权利及逾期行使此权利视为放弃的内容。
第六，关于承租人拖欠租金的问题。首先汽车城公司收取租金的收据上应当明确收费明目为租金且具体为哪一年度的租金，为拖欠租金保留证据。其次，合同中应当明确约定租金拖欠多少或超过保证金多少汽车城公司有解除合同的权利。再次，解除合同应当书面通知承租人（或张贴拍照）。如果任由承租人拖欠却不解除合同通知，则租赁合同仍在履行期限内，合同中约定的免租期另行计算租金的权利会落空。
第七，承租人未经汽车城公司同意擅自转租问题。如果承租人在拖欠租金后转租第三人获取一定转让费后悄悄不见了，汽车城公司为了市场长远发展的考虑有权决定让第三人继续使用，但第三人不会承担承租人拖欠的租金，汽车城公司利益极易受损，为此合同中应当明确约定转租的违约责任，同事固定好转租的证据。
第八，承租人的保证人问题。防止承租人无法承担责任，尽量要求承租人提供担保人在合同上签字。
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